万达：继续清理海外资产，同时获四巨头340亿入股

继续清理海外资产 58亿出售澳洲两大项目

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去一个月里，王健林的万达集团已经卖掉了一大半海外资产。

1月29日，万达酒店发展（00169.HK）公告称，公司持股60%的万达澳洲地产投资有限公司，将以3.15亿澳元为代价，出售其位于澳大利亚两个项目控股企业的全部股权。

按照公告，这次交易的买方是一家名为AWH Investment Group Pty Ltd的澳大利亚私人投资公司，其最终收购人的主要业务涵盖房地产投资。除了应付代价外，AWH还需为万达集团偿还项目控股企业的8.15亿澳元债务。以此计算，该交易买方需要付出的代价为11.3亿澳元（约合57.8亿人民币）。

此次出售的两个项目，分别为万达在悉尼的Circular Quay项目和黄金海岸项目。其中Circular Quay公寓由万达集团在2015年斥资4.88亿澳元收购的一个公寓酒店项目，其中包括一栋高185米的大厦。项目计划投资10亿澳元，预计2017年入市。

而位于黄金海岸的的Jewel度假村，是万达在2014年并购控股。并与珠海日东集团共同开发的一个公寓酒店项目，按照当时公告，万达商业澳洲曾以518万澳元认购该项目55%股份，并提供8845.8万澳元股东贷款作为项目初始资金。

该项目当时计划投资9亿美元，预计2019年竣工。据了解该项目公寓部分起初销售进展缓慢，目前有超过三分之一的公寓面积已经出售。

这两个项目出售后，万达方面预计将产生约5.56亿港元收益，预计所得款净额为4300万港元。公告显示，此次交易获得资金中的40.61亿港元将用于偿还澳大利亚项目的贷款及利息，另有2700万用于清偿交易成本。

这次出售侧面应证了此前万达曾否认的消息。去年8月，《澳大利亚金融评论报》就曾报道，万达集团就出售两个位于澳大利亚项目的问题展开磋商，以减少海外投资及降低债务。但该消息随后遭到万达方面否认。

包括此次出售的澳洲项目，以及10天前出售的英国伦敦ONE项目，万达集团在海外主要的五个物业投资项目仅剩芝加哥的Wanda Vista Tower和洛杉矶的比佛利豪宅项目。万达在公告中称，出售项目与公司去杠杆化策略相一致，同时可借此巩固公司的流动资金及财务状况。

公告还称，在出售伦敦项目和澳大利亚项目，及建议出售位于美国的项目之后，万达无意终止、缩减及出售其位于中国的业务。按照此前公布的数据，万达目前在国内资产占比为93%。

本月20号，王健林曾在万达集团年会上公开回应出售海外资产问题。王健林称，万达要逐步清偿全部海外有息负债，计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。在经历了2017年的变化之后，王健林将偿债、去杠杆以及保证企业经营安全放在了万达工作的首位。

万达商业获四巨头340亿入股 更名为万达商管

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目前正在回A股进程中的万达商业引入了340亿元的战略投资。

1月29日，大连万达集团官方发布消息称，腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

其中，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%，共计占万达商业股份比例约14%。按照这一比例计算，万达商业目前的估值为2430亿元。

更名引资：为万达商管A股上市铺路

万达宣布，在引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，各方将推动万达商管集团尽快上市。

关于此次组织架构调整引发的更名，万达方面表示，这是转型的需要，也是资本市场的需要。成立商管集团将使公司战略更清晰，商业模式更纯粹，也为了使市场估值更高。

根据中国证监会披露的最新情况显示，万达商业A股IPO最新排名为70名。此前万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

万达方面表示，重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式。而腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。

与此同时，苏宁云商发布公告称，公司计划出资人民币95亿元或者等值港币，购买万达商业股东持有的约3.91%股份。

至于融创方面还未有官方回应。此次万达的动作，资深互联网分析师丁道师表示，万达与腾讯、苏宁、京东、融创的合作不只是在资金方面，将在大数据、用户运营方面有更深层次的合作。

万达商管主业：将不再开发房地产，逐步消化地产业务

“万达商管今后不再进行房地产开发”，万达在消息中宣布，在引入新战略投资者后，万达商管的主业变化：将用1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

万达解释称，如果有房地产开发，还是归在房地产企业里，但万达商业租金利润已经大过开发利润。将来商管就是收租金，利润每年两位数增长，在此基础上，再通过线上线下融合做一些东西出来，这样公司市场估值会更高。新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业，万达做了公司模拟报表，负债率也非常低，可以说是一个非常优秀的公司。新的商管集团将是万达集团核心企业。

在业内人士看来，这一举措证实了万达正在淡化传统地产业务，强化轻资产的战略。

根据万达集团公布的数据显示，在万达集团2017年的收入中，服务业收入占比为63.4%，同比提高8.4%。在服务业收入中，稳定的租金收入占比约为18%。

2017年7月19日，万达商业、融创中国和富力地产三方签订协议，万达以438.44亿元的价格将13个文旅城资产包出售给融创，77家酒店资产包以199.06亿元的价格卖给富力。

“此次互联网方面的企业入股，带有很强的轻资产运作的战略思路，”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

分析1：巨头入股能否加速万达回A股上市？

2016年8月，万达商业发布公告称，万达商业已经向港交所申请于2016年9月20日撤回H股在港交所上市，且该申请已经获得批准。在万达商业公布退市消息之时，有分析认为，退市主要是股价表现不满意，且港交所流动性不足。

H股私有化完成之后，万达商业就可能进行的A股发行向中国证监会提出申请，并将继续考虑H股退市后在A股上市的机会。万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。

分析认为，万达商业回归A股有两条路径可选，一为排队IPO，二为借壳上市。目前借壳体量太大，排队IPO可能需要2-3年时间。

万达商业目前在A股IPO的排名一直在50到60位之间，万达私有化项目书显示，如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能够在国内主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。“万达商业A股退市资金有了可靠方案”。

1月29日晚间，腾讯、苏宁、京东、融创拟投资约340亿元收购万达商业约14%股份，这或正是王健林的“可靠方案”。

苏宁副董事长孙为民向新京报记者介绍，此前万达在香港退市，承诺回购部分原有股东股份；于是万达分别联系了腾讯、苏宁、融创。“苏宁投资万达是基于苏宁和万达在商业物业上长期战略合作，苏宁和腾讯之间是各投各的，就像共同参与联通混改一样。”

分析2：四巨头入股万达商业能做什么？

对本次合作，苏宁公告称，对于苏宁来说，万达商业拥有完善的商业广场物业资源以及丰富的品牌商户资源，具有较大的线下入口价值；而对于万达来说，苏宁有着丰富的零售业态以及庞大的物业资源需求。双方此次深化业务合作，能够形成有效的优势互补，资源整合。

“腾讯、苏宁、京东三家基本上是战略合作，他们三家一直绑在一起发展，他们主要是线上，万达、融创主要是线下”，亿翰智库董事长陈啸天称，目前线上线下打通是大势所趋，这是一大方向。

据了解，重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东线上流量与自身线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的“新消费”商业模式。而腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。

严跃进称，类似互联网企业入股，有助于实现万达后续商业管理业务的发展，也有助于后续改造商业地产业务。从实际情况看，万达当前此类集团业务独立发展，利好其专业化运作，后续也有助于商业资源的输出。

值得注意的是，腾讯与京东的关系密切，此次“抱团”投资的做法，也和竞争伙伴如阿里巴巴等形成了抗衡，他指出，所以后续万达腾讯等企业基于不同的业务分工，在商业地产以及文化地产发展方面会形成一个巨无霸的利益团体，对于阿里巴巴等企业来说也需要考虑此类影响。

从合作方面看，苏宁等企业似乎也在站队，多少也和相关企业积极撮合有关，所以类似企业的合作，势必带来商业地产的变革，后续也有利于商业地产的全面发展，尤其是在类似微信、网络购物等方面，都会和传统商业地产进行更好地结合。

参考来源：品橙旅游

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